Ce que vous devez savoir sur le DPE et la location
- Le DPE est obligatoire depuis la loi du 13 juillet 2006 : tout bail doit l’annexer, quelle que soit la superficie du logement.
- Les logements classés G (plus de 420 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F le seront en 2028.
- Un DPE réalisé avant juillet 2021 n’est plus valide depuis janvier 2023 : un DPE périmé expose le propriétaire à l’annulation du bail.
- MaPrimeRénov’ (ANAH) prend en charge jusqu’à 40 % des travaux d’isolation thermique pour les propriétaires bailleurs.
- Le coût d’un DPE valide oscille entre 100 et 250 euros pour un appartement : toute offre à 50 euros est non réglementaire et inutilisable pour une mise en location.
Tu es propriétaire et tu veux mettre ton appartement en location. Quelqu’un te mentionne le DPE. Le diagnostic de performance énergétique, c’est loin d’être une simple formalité à cocher à la dernière minute.
Le DPE et location appartement forment aujourd’hui un duo légalement obligatoire. Les règles ont évolué très vite ces dernières années. Ce que beaucoup de propriétaires ignorent encore : certains logements ne peuvent tout simplement plus être loués.
Voici ce qu’il faut comprendre avant de signer le moindre bail.
Qu’est-ce que le DPE et à quoi sert-il vraiment ?
Le diagnostic de performance énergétique mesure deux choses : la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de CO2. Le résultat s’exprime sur deux étiquettes, de A à G. La lettre A correspond au logement le plus économe, la lettre G au plus énergivore.
Un logement classé A consomme moins de 70 kWh par m² et par an. Un logement classé G dépasse les 420 kWh. La différence de facture entre les deux extrêmes atteint facilement un facteur 6 pour le locataire.
Selon l’ADEME, les logements classés F et G représentent encore près de 7 millions de résidences en France. Ces « passoires thermiques » sont progressivement exclues du marché locatif depuis la loi Climat et Résilience de 2021.
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié, accrédité par le COFRAC. Il ne peut pas être établi par le propriétaire lui-même. Vérifie toujours la certification avant de signer quoi que ce soit !
Location appartement : le DPE est-il vraiment obligatoire ?
On vient de voir ce que mesure le DPE. Maintenant, voici ce que dit la loi, parce que c’est là que beaucoup de bailleurs se font surprendre.
Oui, le DPE est obligatoire en location. Depuis la loi du 13 juillet 2006, tout propriétaire bailleur doit annexer le DPE au contrat de bail. Le diagnostic énergétique et location sont indissociables sur le plan juridique.
Cette obligation concerne aussi bien la location appartement que la location maison DPE. Il n’y a pas d’exception selon le type de bien. Quelques cas très précis y échappent : baux commerciaux, locations saisonnières de moins de 4 mois par an, logements non destinés à l’habitation. Si tu exploites un bien au-delà de ce seuil, renseigne-toi aussi sur les obligations fiscales propres à la location saisonnière comme la CFE et la taxe d’habitation.
- Résidence principale louée vide ou meublée : DPE obligatoire
- Location saisonnière dépassant 4 mois par an : DPE obligatoire
- Colocation avec bail individuel : DPE requis à chaque renouvellement
Le DPE est valable 10 ans. Un DPE réalisé avant juillet 2021 ? Il n’est plus valide depuis janvier 2023. Si ton DPE date d’avant cette période, refais-le immédiatement !
Quelles conséquences si ton logement a un mauvais DPE ?
Les règles se sont durcies à grande vitesse. Un mauvais classement, ce n’est plus juste une info à transmettre au locataire. C’est un blocage réel à la mise en location.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France. C’est la loi Climat et Résilience qui l’impose. Un logement DPE G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire, même vide depuis des mois.
Le calendrier ne laisse aucune marge : les logements classés F seront interdits à la location en 2028, puis les logements classés E en 2034. Source : Ministère de la Transition écologique.
Pour les logements F et G encore en location aujourd’hui, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Ce gel des loyers est prévu par la loi Énergie-Climat. C’est une pénalité économique directe ! 🚨 Pour anticiper ces blocages, consulte notre guide sur le seuil DPE 2026 et comment préparer ton logement avant que les délais ne se resserrent.
Un propriétaire qui ne fournit pas le DPE au locataire risque une annulation du bail. Les tribunaux ont déjà condamné des bailleurs sur ce motif. Le DPE en location n’est pas facultatif, et les recours des locataires sont réels.
DPE et location appartement : comment lire l’étiquette ?
Savoir qu’un logement est classé F, c’est bien. Comprendre ce que ça signifie concrètement pour la location, c’est mieux.
L’étiquette DPE affiche deux lettres. La première indique la consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an. La seconde indique les émissions de gaz à effet de serre en kgCO₂eq/m²/an. C’est toujours la pire des deux lettres qui détermine la classe globale du logement.
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Statut locatif |
|---|---|---|
| A | Moins de 70 | Louable, très attractif |
| B | 70 à 110 | Louable, attractif |
| C | 111 à 180 | Louable |
| D | 181 à 250 | Louable |
| E | 251 à 330 | Louable jusqu’en 2034 |
| F | 331 à 420 | Interdit à la location en 2028 |
| G | Plus de 420 | Interdit à la location depuis 2025 |
Une info que beaucoup de propriétaires ignorent : le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Un locataire peut attaquer en justice un bailleur si le DPE ne reflète pas la réalité du logement. Un DPE bâclé ou volontairement sous-estimé peut coûter très cher. ⚖️
Comment améliorer son DPE pour continuer à louer ?
Les interdictions sont posées. La bonne nouvelle, c’est qu’un mauvais classement DPE n’est pas une fatalité. Des travaux ciblés peuvent faire passer un logement d’une classe G à une classe D ou E.
Les gains les plus importants viennent presque toujours de l’isolation. L’isolation des combles représente jusqu’à 30% d’économies d’énergie, selon l’ADEME. Le remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur peut faire gagner 2 à 3 classes DPE d’un coup ! 💡 Si ta chaudière à gaz se déclenche trop souvent, c’est peut-être aussi le signe qu’un remplacement s’impose avant de faire refaire ton DPE.
- Isolation des combles : gain moyen de 25 à 30% sur la consommation
- Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur : gain de 2 à 3 classes DPE
- Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : gain de 10 à 20% supplémentaires
MaPrimeRénov’, distribuée par l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), finance une partie de ces travaux pour les propriétaires bailleurs. Les propriétaires aux revenus intermédiaires peuvent obtenir jusqu’à 40% de prise en charge pour l’isolation thermique. Consulte le site de l’ANAH avant de signer avec un artisan !
Qui peut réaliser un DPE pour la location ?
On a vu pourquoi le DPE pour location appartement est une priorité légale et financière. Reste à savoir à qui le confier pour ne pas rater cette étape.
Seul un diagnostiqueur certifié et accrédité par le COFRAC peut établir un DPE valide. Des organismes comme Bureau Veritas, Dekra ou Qualibat délivrent cette certification. Vérifie le numéro de certification sur annuaire.diagnostiqueurs.gouv.fr avant tout engagement !
Le prix varie selon la superficie et la région. Compte entre 100 et 250 euros pour un DPE appartement location standard. Pour une location maison, le tarif monte entre 200 et 300 euros selon la surface. Ces tarifs ne sont pas réglementés : compare au moins trois devis.
Une offre « DPE complet à 50 euros » sur internet ? 🚫 C’est forcément une estimation non réglementaire, inutile pour une mise en location. Un vrai DPE opposable ne peut pas coûter 50 euros.
Le rapport final doit être transmis au locataire avant la signature du bail. Il doit aussi être enregistré dans le registre national des DPE géré par l’ADEME. Sans cet enregistrement, le DPE n’est pas valide, quel que soit son contenu.
Si ton logement affiche un F ou un G, fais réaliser un audit énergétique complet par un professionnel labellisé RGE. Commence par l’isolation des combles, priorise le remplacement de la chaudière, et garde une trace écrite de chaque intervention pour ton prochain DPE et pour MaPrimeRénov’. Le DPE et location appartement ne s’improvisent plus au dernier moment : anticipe, et tu garderas la main sur ton patrimoine.
